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神话娱乐37 过去这些年,西安为什么会有这么多的烂尾楼?
2020-01-11 17:44:19   来源:匿名   热度:956   作者:佚名   阅读(4963次)
 

神话娱乐37 过去这些年,西安为什么会有这么多的烂尾楼?

神话娱乐37,「贞观」最近刊发了一篇题为《商品房预售资金全程监管,能终结西安的烂尾房吗?》的文章,作为一名金融工作者,看完有感于心,也来谈一下我了解的近十年西安烂尾楼的起因和原罪。

首先在近10年房地产市场周期中,西安的烂尾楼有两个阶段:一个是2008年左右,一个是2014年之后。

先说第一阶段2008年烂尾楼爆发期,那篇文章中提到的东仪路西江月就是那个时期的,其实距离东仪路不远的朱雀路上烂尾的楼盘更多,以前的杨家村没拆迁的时候南侧就有一个,朱雀大街和昌明路西南角到目前还烂尾着。

■昌明路与朱雀大街十字西南角的烂尾楼 | 图片来自百度地图全景

2008年是当时全国房地产商资金最紧张的时刻,国家的信贷调控远比现在严格,那时候也没有那么多的金融产品与通道来给房地产企业进行融资,按揭贷款二套出现了停贷的情况,各地的购房政策还对社保有要求,沉重打击了”温州炒房团”。

那个时候的西安房地产市场,因为外来人口还不多,楼盘主要靠本地人消化,那时除了曲江以外,进入西安市场的全国性大型开发商相对较少。

本地开发商由于在拿地上的先天优势,再加上西安市预售政策的宽泛即“正负零”就可预售,于是很多开发商大张旗鼓地挖坑开发,用手中不多的现金准备四两拨千斤。很快上游银行开发贷款收紧,这些开发商想到了利用员工办理假按揭的形式进一步获取现金流,为自己的项目争取最后一口气,最终假按揭这条路也堵死了。

2008年年底西安市房价均价为3500元/平米,既没有银行的融资,也卖不出去房子,甚至出现了一房多卖的情况,最终这些本土的弄潮儿们死在了资金链断裂的沙滩上。

大浪淘沙,西安市房地产市场迎来了两年的调整期,两年之后也就是2010年西安市房地产市场回暖,出现了陕北富豪一掷千金整单元购买的故事,这段佳话与我要说的关系不大,暂且不表。

2014年,西安市进入了近十年中第二个烂尾楼的集中爆发期, 主要以城北的城中村改造项目为主。

在这之前出现了一个事情,自2011年开始,借着楼市春风,西安市开始加大力度推行城中村改造。一大批陕北及本地有门路的开发商,包括我们熟知的大明宫老板席有良、中登的宋老板,纷纷投入到了红红火火的城改项目中。

当时城改的政策是拆迁和安置并行,至于是否需要预售证才能进行销售,并没有明确,因为这里有一个城改流程上的瑕疵,就是土地拆迁整理完毕后,才能开始招拍挂,开发商通过招拍挂拿到地之后,才能办理后面的施工以及预售。

于是乎,这些开发商纷纷又开始了四两拨千斤,只不过这一回连四两都有水分,毕竟那时的拆迁可没有现在这么文明,更别说建安置楼了,如果按照正常的流程拆迁-安置-招拍挂-施工-预售的话,前期没有三四年根本做不出来一个城改项目。

中小开发商很多钱都是融来的,哪里等得了这么久,于是也就出现了很多边拆边卖,钱不够了就给城改办施加压力,把之前在城改办存的廉租房或者拆迁安置房配建押金取出来续命的情况,眼看西安市城改项目就要失控了,西安市曾经最大的城改烂尾项目——城东的“幸福林带”就是这期间出现的。

■城东的“幸福林带”| 图片来自百度地图全景

于是乎2013年西安市政府出台整治房地产市场乱象,严查没有预售证就进行销售的房地产开发项目,一下子让这帮城改开发商从美梦中惊醒了。

由于没有土地证,不能在银行办理开发贷款,没有预售证不能办理按揭贷款,既然不能边拆边卖了,这些开发商一下子就原形必露了,当时在浐灞还出现了开发商鼓动村民围攻管委会要求允许开发商进行销售的事情。

政府又迅速联系了有实力的大开发商,让这些开发商承接项目。那些靠关系拿到地的那帮本土开发商,则在拿到了接盘侠的安家费后顺利退场。有些实在是窟窿太大的,如中登之流,大开发商也不是傻子,知道是无底洞,怎么也不会去接盘,就出现了多年的烂尾。

现在说一下卖现房的重要性以及西安市房地产市场的原罪。

北上广深发达城市的做法,一般都是楼盘封顶之后才能进行预售,不管是精装修,还是毛坯房,交楼期一般最多也就一年。也就是说,从开发商销售以来最多占用购房者1年的资金成本,就得把产品交给购房者。这对开发商的资金实力、销售实力以及外部融资实力都是有很高要求的,并不是本地土著开发商,靠一两个关系,批上一块地挖一个坑,再挂上ppt就能实现现金流的。本地开发商的这种操作,20年前在北上广深就被禁止了。

本地土著开发商的这种卖楼方式,在北上广深叫卖楼花,说句不好听的就是空手道,从挖坑到交楼基本上在2年以上,这是白用了购房者两到三年的的资金。

不管是预售资金监管也好还是预售政策也好,开发商每栋楼的建设周期基本上就是1年半,剩下的时间里,这部分资金对于高周转的房地产开发行业来说,怎么可能会不挪用出去?

西安房地产经常出现,交楼以后开发商没有按照标准交房与业主产生诉讼的问题,这样的情况在北上广深相对较少,注意不是没有,是相对较少。毕竟人家卖楼的时候已经封顶了,户型已经出来了,再改也不会有太大的改动。相较于西安呢?挖坑就能卖楼,谁知道以后盖出来是个啥,钱都给我了,我想咋弄就咋弄,反正房子不愁卖,所以改变西安目前“正负零就能预售”势在必行,不能再让开发商挖坑忽悠老百姓赚钱了。

最后说一下西安市房地产市场的原罪——“正负零预售”。

“正负零”是一个建筑术语,指的是主体工程进展程度,在主体工程中的地下工程部分完成,该进行主体地上工程部分的时候,也就是主体工程达到“正负零”。“正负零预售”就是只要楼盘主体达到“正负零”就允许预售。

前文说过,北上广深20年前就已经不允许“正负零预售”了,楼盘必须封顶才能预售,为什么西安要把要求降的这么低呢?因为当年没人投资啊。

2003年,曲江开始动工,那个时候整个西安市的房地产市场并不火热,没有多少全国性的房地产开发企业来投资,西安市学习南方经验,将当时先进的“卖楼花”操作引入到西安的房地产开发中,就到了现在。

过去这么多年了,别再让开发商这样忽悠老百姓了,治标不治本的“正负零预售”才是原罪。

作者 | 腌黄瓜 | 金融工作者

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